Mortgage 房屋贷款
现在美国的银行的发放贷款(又叫按揭) 要求很高, 申请时间很长, 有时买方的
条件很好, 但是公寓大楼问题很多, 银行无法发放贷款. 另外, 与房屋贷款相关
的费用很高. 比如100万的公寓过户费为15393美元*, 相比之下100万买价贷
款75万的过户费为31206美金(**部分)加上其他零散费用; 75万贷款15年利
息3.5%付掉的总费用为96万多;贷款30年利息3.5%付掉的总费用为121万
多!
以下是买房时与贷款相关的费用:
- 房屋贷款申请费 Loan Application: $1000 – $1500
- 纽约市房屋贷款税**NYC Mortgage Recording Tax 1.8 % (房屋贷款额
- 50万以下) ; 1.925%(房屋贷款额50万以上)
- 房屋估价费Appraisal : $500- $2500
- 预付地产税: 2 – 6 个月地产税
- 银行房屋贷款保险Mortgage Insurance: 贷款额每十万付保金$13
- 银行许诺费Bank Commitment: $500 – $1000
- 贷款点数points: 0% – 2% X 贷款额
- 申请人信用调查:$100+
- 银行律师费Bank Attorney: $800 以上
- 房屋贷款记录费 Recording: $250 +
- 其他零散费用: $1000左右
(*大费用部分, 未算律师费,大楼申请和信用调查等费用)
有人问“我在上海汇丰银行高级成员资格,可以帮我在美国的房屋贷款吗”?
回答是:几乎没有用。美国的银行虽然有全美的统一制度法规,一般还是按
照局部市场的特殊情况来发放房屋贷款的。如加州的汇丰银行或花旗银行无
法发放纽约曼哈顿房屋贷款。上海的汇丰银行更加无法帮您在美国的房屋贷
款提供优惠. 加上中国外汇流动限制. 您上海银行的资金, 在美国银行家的眼
里, 不是流动资金。
我们向银行房屋贷款时, 需要提供哪些证明和资料?哪些因素很重要?为什
么现在银行房屋贷款有很多失败的例子?
房屋贷款的成功由以下因素决定: A) 买方资产核实; B) 房屋估价 ; C) 收入和
信用检查; D) 买方债务验证;E) 大楼符合要求
A) 买方资产核实: 提供流动资金信件, 个人存款储蓄, 股票,人寿保险现金
值,退休金,银行连续3 个月的活动, 银行证明信, 会计师证明, 拥有的地产
等其他资产证明, 房屋贷款申请及房屋购买合同. 买方的流动资金通常要在
中国国境外,如在香港台湾加拿大欧洲和美国. 注意, 地产, EB5投资资金和退
休金不属于流动资金, 但是对申请有利.
B) 房屋估价:很简单, 银行估价价位越高,对借款人越有利.
C) 收入和信用检验:联邦政府的新法规定,贷款人的收入必须核实以后,达
到一定的要求才能提供贷款。借款人必须要有合法收入。您必须提供1040税
单, W2, 1099等收入表格,表明你在美国有正式收入。没有美国信用历史,
或历史太短都会带来问题。
D) 买方债务验证: 银行通常用债务/收入的比例 (Debt/Income Ratio) 和买主
的信用总分(如FICO). 如果买的地产是出租的, 属于投资类(investment
property), 对银行来说风险较大, 房屋贷款利息较高. 自住类风险最低, 利息最
低.
E) 大楼符合要求: 银行要审查公寓大楼是否有足够的储蓄,新楼预售是否达
到70%以上, 大楼有没有足够的保险, 有没有大项目临时费用assessments, 大
楼有多少零售面积retail space,明后年预算如何, 大楼有没有诉讼问题等等.
你的买方经纪人必须您做这一方面的咨询. 有的大楼大堂很豪华, 房型和朝向
也很合适, 但是大楼潜在问题。