如何购买曼哈顿地产
Manhattan Real Estate Purchase Procedures  

很多人可能认为纽约曼哈顿的房地产很难购买, 不知道从哪里开始. 我们的网站和服务, 不仅提供地产市场分析, 市场走向分析, 中国人购买房地产的特殊问题, 曼哈顿区域地段知识, 新建高级公寓购买问题, 而且提供房地产有关法律规定, 房屋贷款问题, 以及美国个人所得税和财产税问题的答案. 我们会帮您建立你的团队, 协助您在纽约找到最佳的房地产.

曼哈顿住家房地产基本上有两大类房产: 合作公寓(cooperative)和康斗公寓(condominum). 除了这两大类之外还有少数单家庭和多家庭(Town house)房, 但是曼哈顿的这类地产, 起价很高.外国人很少购买.

一般的外国籍人士, 和绝大多数中国籍人士, 都购买康斗公寓(condominum). 主要是因为合作公寓(coop)很难购买, 手续步骤麻烦, 加上购买的是合作公寓(cooperative)公司的股份, 不是地产权. 但美国籍人士, 在美国有固定收入的, 可以提供美国税单的人士, 可以考虑购买合作公寓(coop). 有很多年轻的美籍华人, 在美国有固定收入, 较喜欢购买这类房地产, 纽约曼哈顿有很多合作公寓(70%), 选择的余地很大.

外国籍人士能购买的康斗公寓(condo), 就变成了曼哈顿住家房地产抢手的热点. 近期内, 欧洲共同体的欧元非常强硬, 欧洲人在曼哈顿购买住家房地产, 集中在康斗公寓市场. 近两年, 新建高级公寓市场交易很活跃. 新建高级公寓楼市, 通常有高级装修的室内设计 (luxury condominium),公共设施优异, 有高级门卫, 游泳池, 停车场, 花园顶楼公园, 电影室, 健身房并且有其他服务, 花样翻新. 今年年初(2008)以来, 曼哈顿这一市场的交易已经和合作公寓(coop)数目相当.

外国籍人士能购买的康斗公寓(condo), 通常和买进的郊区独立家庭房子一样, 买主有权出租收房费. 但是有很少数的康斗公寓(condo), 对康斗房屋出租有所限制. 比如说, 买主第一年不能不出租等等.

现在外国籍人士能购买的康斗公寓(condo)市场, 价格从一般是$1200到$2500每平方英尺. 在这里的面积, 通常指室内使用面积. 所以, 一个面积660平方英尺(大约室内面积60平方米)的一房一厅的高级公寓价格可能是79万美元(低价位). 更高级的康斗公寓(condo), 两房一厅, 三房一厅, 面积可以达到2500到5000平方英尺. 价格可以达到$200万美金到$400万美金以上. 但是好区域的中档高级的康斗公寓, 在一百万上下的新高级康斗, 还是可以找到的. 当然, 位置好的65万的高级公寓买通常卖得很快. 外国人士能购买的康斗公寓(condo)市场价格也有很大的差别, 最便宜最小的有49万, 面积400平方公尺.

一般来说, 新建高级康斗 (New Development), 购买手续费较高, 但是收益回报较高. 有的买主希望直接从开发商 (developers) 购买康斗公寓. 我们可以帮你直接从开发商购买, 作为买方, 必须了解公寓很多情况, 必须有我们的专业的咨询服务.

曼哈顿有些著名高级康斗公寓象征着身份和财富, 如有中央公园景色的Plaza, 华尔街旁的Setai NYC更是这样. 我们的房地产经纪人, 可以帮助您进入这些最佳豪华型公寓.

在美国买房, 绝大多数的买主, 都会申请房屋贷款. 外国人的房屋贷款与美国人不完全相同. 外籍人需要更大的首期款 (down payment). 比较容易办成的外国人的房屋贷款通常要50% 的首期款, 40%首期款也有. 房屋贷款的利息通常比美国人要高2点以上. 比如说一般美国人的利息可能是6.5%(30年, 固定汇率), 而外国人可能需要付8%到9%的利息. 通常来说, 30年或15年固定汇率房屋贷款最常见. 2008的现在是房屋贷款的最佳时间, 因为有很多的贷款方案, 利息很低. 选择余地很多.  简单地说, 如果借款10万, 30年贷款利息6%, 每月须付大约$600; 15年贷款, 利息6%, 每月费用大约$844.

买房后, 除了上面的每月需要付给银行固定的房屋贷款费用(MP)之外, 康斗买主还需要付康斗的公共费用(CC)和地产税(RET). CC 的数目可能是$500以上, 更贵的公寓费用更高, 它取决于好几个方面的因素, 包括地段, 公寓设施, 管理费用等. 交给政府的地产税(RET)可能很底, 也可能很高. 一般是几百美元. 这三个费用基本包括了买后的每月费用. 康斗和美国郊外的房子不同的地方是, 地产税(RET) 通常是每月付的.

例如, 在中城一好地段的一房一厅, 面积700平方英尺. 格局合理, 景色优美, 高层建筑, 建新建高级康斗公寓, 高级室内设计, 公共设施优异, 有高级门卫, 游泳池, 花园顶楼公园, 电影室, 健身房, 停车场, 80万美金. CC是每月$670美金, 地产税RET每月$550美元.

在房地产买卖中, 最重要的第一条原则是房地产的地段和位置. 曼哈顿住家房地产的位置更加重要. 因为曼哈顿面积很小, 不同地段的公寓特点独特, 位置不同, 价值完全不一样. 买不同的地段之前, 必须了解曼哈顿区域和地段. 曼哈顿可以分为以下几个地区:上城东区(Upper East Side), 上城西区(Upper West Side), 哈来姆(Harlem), 中城东区(Midtown East), 中城西区(Midtown West), 桥西区(Chelsea), 格林威治(Greenwich Village)和东村区(East Village), 叟湖(SOHO), 和华尔街金融区(Financial District).

不同的投资者, 有不同的投资目的. 一般来说, 上城东区, 上城西区, 中城西区, 中城东区, 桥西区和华尔街金融区, 有不少位置优异, 条件最佳的高级公寓, 房屋交易频繁, 非常活跃, 保值的因素最佳,出租市场更加活跃. 当然其他的地段也看到很多升值的现象. 我们房地产经纪人的主要工作是协助您找到最佳地段, 最佳公寓, 最合适你的投资目的. 帮助你找到您最喜欢的高级公寓. 我们也可以提供您的房屋出租服务.

Eileen Hsu and Catherine Jin are Manhattan New York City real estate agents who speak Mandarin Chinese, Shanghai dialect, Taiwanese and Japanese and English. We specialize in condominium apartment and other property sales in all neighborhoods in Manhattan also known as NYC, in the neighbood such as Upper West Side, Midtown East, Upper East Side, Soho, Greenwich Village, West Village, Chelsea, Gramercy, Murray Hill, Kips Bay, Turtle Bay, Midtown West, Hells Kitchen, Clinton, Central Park South, Fashion Center, Financial District, Flatiron District, Lincoln Square, Little Italy, Chinatown, Lower East Side, TriBeCa and Sutton Area.