在美国购房, 一次付清现金的买者比例不很大, 但是, 买房一次付清手续费最低, 操作时间最短. 买房步骤最简单. 由于次级房贷危机, 外籍人可以申请的房屋贷款减少, 所有银行对外籍人(和美国人)房屋贷款的要求加严. 申请房屋贷款的难度大为增加. 外籍人, 特别是东方人, 用现金购买的人数增加. 事实上, 用现金一次付清最有利, 可以讨价购买到市场最低价格的地产.
一次全部付清现金的买者, 买进后仍然需要支付每月公寓维持费CC(Common Charge)和每月房地产税RET(Real Estate Tax). 如果购买的是别墅类(Single Family or Multi Family house), 每月还有不少其他的各种费用, 比如, 垃圾费用,下雪打扫, 车道清理, 草坪修理, 室内维修等等. 相对而言, 购买公寓比购买其他类地产要简单得多. 公寓通常有人专门负责修理维护. 您不需另外再请物业管理公司管理你的公寓, 管理已经包括在公寓维持费中. 除了出租外, 您的公寓不需要很多管理. 而我们地产团队可以帮您出租.
多数人美国人买房都需要办房屋贷款(Mortgage). 每个人的房屋贷款情形都不同. 美籍人和持有永久居留证的人(Green Card Holder), 房屋贷款首款可以是百分之二十， 外籍人需要付较多的首款. 中国人申请房屋贷款, 必须先向我们咨询. 我们会帮助您避免外籍人房屋贷款可能发生的问题. 比较容易办成的外籍人房屋贷款通常要50% 的首期款, 40%首款也有. 外国人房屋贷款的利率通常比美国人要高一些.
房屋贷款的成功, 基本由四个因素决定: 1)买方资产核实; 2)房屋估价; 3)收入和信用检查; 4)买方债务验证。
1) 外国人办房屋贷款最重要的一步是能提供流动资金的银行信件和证明书: 个人存款额,、连续3 个月的银行活动, 银行证明信, 其他资产证明, 护 照, 房屋贷款申请书及房屋购买合同。银行最新要求还有: 买房后六个月的CC 和RET总和存款额, 在房屋贷款银行开户等.
2) 房屋估价是银行一定需要的一个步骤, 但身在国外的买主不须牵涉。如果房屋估价证明买主的地产价格远低于市场价格, 银行更愿意提供贷款, 买主受益.
3) 4) 由于很多美国人都有债务, 包括信用卡, 汽车和房屋贷款等等, 银行通常用债务/收入的比例(Debt To Income Ratio)和买主的信用总分(FICO Score)来决定是否提供贷款, 并决定贷款利率. 核实外籍人的收入和信用不太可能, 所以外籍人对银行来说, 风险较高, 外籍人利息也较高, 首付较高. 另外, 如果买主的地产是出租的(非自住),其房屋贷款和自住地产房屋贷款稍不同.
房屋贷款基本步骤是: 先看好房子, 决定买后, 向卖方协调商谈买价. 最后的买价定下之后, 买价的10% 的订金付到卖方的律师的第三方银行户头上(Escrow account)) 和签好的合同书一起, 一起递交给卖方律师, 在签过合同后,你一般无法再商谈价钱. 这个步骤可以叫订金签约, 付订金之后, 您开始向银行申请房屋贷款. 银行办理房屋估价后, 根据您提供的信件和证明,給您批准房屋贷款.
最常见的房屋贷款是15年和30年定息贷款 (15 or 30 years fixed). 2008年底,自住地产,美籍和有永久居留证人,15年固定贷款利率为5.20%, 是30年来最低的. 房屋贷款利率随着市场一直在变化. 由于外国人房屋贷款的利率通常比美国人要高一些, 我们用6.5%固定汇率的例子帮助您了解每月还贷款的大概金额.
如买价是60万美金, 50%首款, 固定汇率15年贷款,利率6.5%,每月还贷款费用大约是$2613美元;
如买价是60万美金, 50%首款, 固定汇率30年贷款,利率6.5%,每月还贷款费用大约是$1896美元;
如买价是60万美金, 40%首款, 固定汇率15年贷款,利率6.5%,每月还贷款费用大约是$3136美元.
如买价是60万美金, 40%首款, 固定汇率30年贷款,利率6.5%,每月还贷款费用大约是$2275美元.
最后, 在房屋过户签约时(Closing) 买主必须准备买价3% – 6% 的手续费, 买方手续费包括: 买方律师费, 州税, 市税, 房屋贷款税, 保险费, 纪录费, 银行律师, 豪宅税(买价100万以上,1%)和其他费用.
提前向我们咨询和申请, 是房屋贷款的成功的关键. 您可以在未看房前,和我们咨询您房屋贷款的资格. 我们团队能提供最新房屋贷款信息, 并且协助您作出最佳的房屋贷款决定. 您作为买方,向我们咨询房屋贷款是免费的. 由于我们公司规模很大, 房屋贷款分公司有不少房屋贷款项目, 可为美籍和外籍申请人服务.
