BUYER 买方

买⽅为什么⼀定要有买⽅经纪⼈?

我们团队不仅⾮常熟悉曼哈顿市场, 历史, 地段, 市场⾛向, 局部市场最新消息, ⽽且英中⽂

优秀, 了解地产⽣意上的礼节和惯例(Business etiquette). 作为经纪, 我们可以查阅到买主⽆

法看到的资料和⺴站, 提醒买主⾯临的潜在问题. 曼哈顿的地产和外州纽约州的别墅公寓买

法很不同，买房过程中会面临很多问题。

 

买⽅为什么⼀定要有⾃⼰的经纪(Buyer’s Broker)?

• 第⼀, 买⽅经纪⼈对买主来说⼀般都是免费的. 曼哈顿绝⼤多数的地产交易都是由

买卖双⽅经纪参与的. 主要原因是地产交易⽇益复杂. 卖主和卖⽅经纪所代表的利

益不同；买⽅和卖⽅经纪是从卖主那⾥收费的. 您作为买⽅, 想象可以省钱不⽤买

⽅经纪, 其实根本⽆法省钱. 举例来说, 100万的公寓卖⽅签了5%的合同, 公寓上市,

两个月后过户时, 卖主必须付5万经纪费⽤, 买卖双⽅经纪公司各得⼀半, 经纪⼈从公

司拿薪⽔.

 

• 第⼆, 卖⽅经纪⼈完全代表地产商或卖⽅利益, 所以卖⽅经纪⽆法告诉买者公寓⼤楼

已经⾯临破产, 或者新公寓只有百分之三⼗过户, 或者公寓某房东占有百分之⼗以上

的公寓等问题. 近年来，曼哈顿购买地产⾯临着更有挑战性的环境, 贷款环境更复

杂, 银⾏必须做⼤量⼯作衡量贷款投资⻛险. 现⾦购买时, 您必须象银⾏⼀样, 依靠

专业地产经纪, 权衡各种⻛险. 所以, 现在买⽅地产经纪地位就更重要.

 

• 第三, 价格协商问题. 除了参与价格的协商, 我们还知道哪家开发商可能会协商⽀付

转让税. 帮助买主省钱. ⼀般来说, 买主从开发商直接买房⼦时, 必须付近百分之⼆

的州市财产转让税(NY State transfer tax and NY City transfer tax).

 

• 第四, 我们团队了解公寓财务情况. 你在看房期间，必须有经纪人帮助提供公寓大楼

的财务状况 (3 years of financial statements, budget, condo/coop minutes, offering

plans) ; 如公寓近⼏年管理费提⾼多少, ⼤楼有多少储蓄等等. 近几年, 大楼是否需要

大项目的改建 Capital improvement；大楼是不是有地租问题 (Ground Lease)等等问

题。

 

• 第五, 你可以在⺴上⾃⼰研究, 最终还是需要我们经纪⼈协助了解该房⼦上市时间,

价位历史, 周边已售记录(Comps), 周边上市记录, 周边未售数据, 公寓⼤楼存在的问

题, 对⾯空地建筑许可证问题, 公寓投资者Investors所占⽐例等等问题。

 

• 第六，买⽅经纪⼈还有⼀个重要的⼯作，就是协助买⽅准备公寓申请。现在⼤多数

曼哈顿豪华公寓的申请⽇渐复杂，和管理公司联系，填写各种表格，提供必要个⼈

资料，必须有专业的服务，如：买⽅没有3年的美国税单该如何公寓⼤楼解释？必

须有⼀位尽职的能干的经纪⼈，否则买⽅会浪费很多时间和精⼒，⽆法按时过户。

 

• 第七, 如果您是外地来的买主, 不了解本地地产⽣意上的礼节和惯例, 想星期六看房

⼦, 不知道星期六是经纪休息⽇. 美国地产看房的惯例中还有许多, 如看房必须有24

或48⼩时以前的预约. 特别是曼哈顿, ⼤多数房⼦都不是空的, 经纪必须和房东和房

客提前预约, 得到房东和房客许可,才能看房. 您最好的办法是, 提前通知经纪⼈您⽅

便看房的时间, 让买⽅经纪⼈安排预约。

 

• 第八，过户以后的保险问题，搬家公司保险问题，支付地产税，水电公司开户等问

题，也应该向您的买方经纪咨询。

 

所以，我们⿎励您上⺴研究, 了解市场以后, 和我们联系, 作出明智的投资选择.